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全国政协委员:沿海城市房地产泡沫还有50%
2012-02-28 作者:德甲积分榜 阅读次数:

自2009年末开始的房市调控,经过2010年、2011年的反复博弈,开始收到成效。国家统计局的环比数据显示,房地产正在退热。 2012年的调控何去何从?全国政协委员、上海市政府参事,上海社会科学院部门经济所学术委员、研究员张泓铭估计,沿海城市房地产泡沫约50%,但是调控政策的调整需在7~8月即开始,配合国民经济增长,而非使房价反弹。

张泓铭此前曾为上海社科院城市与房地产研究中心主任,即将召开的“全国两会”上,他将提交相关大会发言。

【一问】现在,房市泡沫还严重吗?

中国整体房市泡沫已积累多年,但衡量的权威数据缺失,不妨采取两个方法观察。首先是新建商品住房价格和反映通货膨胀的CPI(城镇居民消费物价指数)之比。

结果显示,2011年比2005年,全国 CPI上升 22%,年均上升3.37%,城镇新建商品住房的平均价格上升71%,剔除住房结构上升的因素约5%后,年均上升为8.91%。房价上升速度是CPI的2.64倍。而在东部沿海某个特大型城市,同期该地CPI上升了19%,年均上升2.94%,城镇新建商品住房平均价格上升了116%,剔除住房结构上升的因素约5%后,年均上升为13.04%。即同期两者之比是4.44倍。

张泓铭说,显然,2.64倍、4.44倍,都意味着泡沫的存在。

由于这种比较没有公认标准,所以,考察房市泡沫还需其他方法,即住房价格租金比,即住房出售价格/住房月租金。在合理条件下,两者之比应该是200~250倍。超过250倍的部分,大体上就是泡沫的程度。

“以此估计,截至2012年12月底,在房价跌势确立的情况下,沿海城市如北上广深,以及杭州、宁波等,住房售租价格比恐怕还在500倍左右,泡沫约50%;中部城市还在400倍左右,泡沫约37%;西部城市还在300倍左右,泡沫约17%。 ”张泓铭说。

以上说明,当前中国整体的住房泡沫还很严重。不过,这种严重性自东向西和自大城市向中小城市逐步衰减。张泓铭说,这也就是他目前不能同意调控 “见好就收论”的理由。

【二问】房价为何不能跌1/3到1/2?

既然泡沫严重,那么把泡沫一拳击碎、彻底消除,不好吗?所谓一拳击碎、彻底消除,无非是价格迅速退回到售价租金比200~250倍。这意味着东部沿海城市的房价要迅速跌落一半,中部城市的房价要迅速跌落三分之一。

不过,张泓铭认为,这不行。

房价的迅速跌落对金融安全构成严重威胁。许多业主会置房贷还款于不顾,开发商的资金链可能断裂以至于无法归还开发贷款,银行收不回贷款,资金周转极度紧张,无法面对储户提款,无法再向社会放贷?这样,不仅影响整体经济循环,而且可能形成系统性金融风险甚至危机。

其次,对房地产开发商的安全构成严重威胁。 “2008~2010年的官方数据表明,房地产开发企业的销售纯利润大体上占销售收入的10%,如果房价迅速跌落三分之一到一半,成交量不变,销售收入就下降三分之一到一半,肯定导致开发商大面积亏损,随之大量倒闭,整个产业一蹶不振。 ”

再者,对房地产供应商安全构成严重威胁。在上述情况下,为房地产开发直接服务的建筑材料商、工程承包商将蒙受重大损失,部分企业倒闭,部分企业面临减产或亏损,或大量裁员,将危机转嫁给就业者,包括占比甚高的农民工。

【三问】调控房价还有第三条路吗?

有泡沫,调控不能“见好就收”;求稳定,房价大幅下跌也不行。是否有第三条道路呢?

有的。

张泓铭认为,首先,调控一定要坚持见到房价的绝对下降。在此以前,调控决不能松,甚至要加码。但是消除全部泡沫,不能靠房价的绝对下降。

一旦房价绝对下降形成广泛的预期,并下降到实质性程度,例如10%—20%(指整体而非个案),这时就需要维持房价基本稳定,待国民经济增长及其他指标的上升,使泡沫相对缩小。这时,更不能让这种绝对下降给产业和经济带来激烈的震荡,要使房价在已经下降的基础上稳定下来。当然,绝对不能反弹。

此时,泡沫还绝对存在,但人们需要耐心,主要通过多年的经济增长使房价同国民经济的比例关系趋向正常。

【四问】 房地产调控政策需要调整吗?

如果从国民经济增长的需要来考虑,房地产市场调控怎样配合?

2011年年底召开的中央经济工作会议指出:世界经济形势总体上仍将十分严峻复杂,世界经济复苏的不稳定性不确定性上升。总而言之,经济发展面临重大挑战,增长的前景很不明朗。

如果中国的经济增长不理想呢?尤其是去年下半年以来的经济下行趋势没有根本改观,有什么产业能较快撬动整个经济呢?张泓铭说,房地产业恐怕就是优先考虑的行业。 2011年全国房地产业的销售额为5.9万亿元多,在全国诸产业中销售额排列前位。

“这样说,并不是要放弃两年来对于房地产市场的调控,而是说房地产调控可以顾及国民经济增长的需要。 ”张泓铭强调。

【五问】如果要调,何时调一调?

对于调控时间点,张泓铭建议,最晚应在2012年7~8月。

2012年伊始,全国房价肯定继续下行,并扩展到二手住房。估计到6月底,一线城市的新建商品住房价格,可能比2011年12月底再降低5%~10%。

2012年7~8月,应该对房价泡沫做一次全面评估。如果确认一线城市的商品住房价格已经跌落10%以上,并考虑整个经济增长态势继续不良的话,可以考虑在下半年推出一些稳定房市而非反弹的政策。如果晚于7~8月,则调整政策对于2012年经济的增长作用就很有限了。

如何调?张泓铭认为,可以根据1月31日温总理在国务院第六次全体会议上提到的 “逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施、增加普通商品房供给”两个方面进行考虑。

关于增加普通商品房供给,即满足广大民众居住需要的普通商品房供给,需要稳定的鼓励政策,不能随着调控的阶段性需要而摇摆。但在2011年的货币政策总体收紧时,将普通商品房自住购买的贷款条件收紧了,包括将优惠利率取消甚至上浮。

关于 “逐步完善抑制投机投资性需求”,主要是指行政性限购,根本指导思想没错,但发粮票式的手段妨碍先购后售的改善型购买,所以需要完善。

办法就是用经济性限购代替行政性限购。比如,购买首套房(或一个基础性住房面积)只交纳一个税费起点;购买第二套房(或两个基础性住房面积)提高一个档次税费;购买第三套房 (或三个基础性住房面积)再提高一个档次税费。至于用费的手段还是税的手段,可以商讨。

◎新闻链接

国家统计局的数据表明:2011年全国70个大中城市的新建商品住房价格,环比下降的从1月份的3个增加到12月份的52个,环比上升的从1月份的62个减少到12月份的2个;虽然同比2010年12月份,价格下降的城市只有9个,但环比数据说明,全国性的房地产退热局面已经确立,市场趋势朝着调控预期目标前进。

◎相关提案

租房政策制定不同人群要有差异

□记者 冯兰蔺

晚报讯 我国城镇居民租房率已近20%。对于不同收入人群,应制定分层次管理体系。即将召开的“全国两会”上,全国政协常委,民盟中央副主席、上海市委主委、同济大学副校长郑惠强将提交提案作出上述建议。

数据显示,目前我国包括农村人口在内的租房率近10%,城镇居民租房率近20%。郑惠强提出,对不同收入人群,应制定分层次的租房政策。对低收入住房困难群体,可提供廉租房、公租房等保障性住房,实行水费、电费、物业服务费等适当减免;对租赁普通商品房的“夹心层”,重点可采取资助、奖励、补贴、税费和水电费优惠等方式予以扶持;对中等收入群体,重点提供足够房源、规范租赁双方行为。

针对目前房屋租赁市场混乱、信息虚假、行业网站混杂等现象,可借鉴其他城市做法,建立有公信力、房源可靠、信息公开透明的统一的房屋租赁信息平台,提高住房租赁市场透明度。

地方政府还应对本地区房屋租赁市场租金进行监测、分析和预警:定期公布不同地区、不同类型房屋租赁市场租金参考价格,引导市场租金合理形成。对房屋租金涨幅较大的地段和片区,价格部门要对出租人进行提醒告诫,税务部门要对其税收申报和征缴情况进行核查。

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